重磅!绿本小产权房:连环买卖合同均为有效,原村民不得反悔!

张茂荣 发表于[2019-01-05]



文|张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师


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今天(新年上班第三天),信荣团队收到亿万先生mr005市宝安区人民法院绿本小产权房判决:大获全胜,驳回原村民要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求!


基本案情:


涉案房屋为绿本小产权房,2007年9月28日登记于原村民黄某父子名下(产证载明非市场商品房),先后发生三手连环买卖


2008年11月20日,经广东明轩律师事务所见证,黄某父子以60万元转让给第一手买家何某;


2013年3月26日,第一手买家何某又转让给第二手买家何某兴;


2016年3月1日,第二手买家何某兴又以139.8万元转让给第三手买家郑某(委托人),郑某办理了水电过户手续;


2017年4月黄某向宝安法院起诉,要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费!


原告诉称:


原告原村民黄某起诉认为:买家不是本村村民,涉案房屋是在宅基地上建设的私宅,依法不能向本村村民以外的第三人转让,本村村民一户只能拥有一块宅基地,故而转让合同无效,买家应应返还房屋并赔偿十年来的占用费。




被告辩称:


作为最后一手买家郑某代理人,本团队认为:1、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,买卖合同效力与出卖人是否拥有标的物所有权或处分权无关;2、黄某父子转让涉案房屋长达十年之久从未提出过异议,相关三份连环买卖合同均是各方当事人真实意思表示,均属有效;3、2004年出台的《亿万先生mr005市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》已将包括涉案房屋所占用土地内的亿万先生mr005全部土地实现了国有化,涉案房屋所占用土地已转为国有性质,房屋在转让前已经政府确认,取得房屋产权证,为国有土地上所建合法建筑物;4、郑某按合同约定占有使用涉案房屋,按期缴纳水电费至今,属有权占有,与黄某父子之间不存在合同关系,没有违约行为,黄某要求郑某支付房屋占用费没有法律依据。


法院观点:


亿万先生mr005市宝安区人民法院经审理认为(判决原文):涉案房屋虽系私宅,但经申报历史遗留违法私房后,已由亿万先生mr005市国土资源和房产管理局宝安分局核发房产证,且宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此,涉案房屋不存在原告主张的法律、行政法规禁止转让的情形。双方签署协议后,原告已向买家交付房产,并办理了水电过户手续,近十年来均未要求返还,故《私宅转让协议书》为双方基于房屋买卖的真实意思表示而签署,合法有效。最后手买家郑某(委托人)依据与前手买家签署的《私宅转让协议书》有权占有使用涉案房产,原告诉请其支付房屋占用费缺乏理据,不予支持


2018年11月9日判决:驳回原告黄某的全部诉讼请求,案件受理费3148元由原告自行负担。



信荣说:绿本房合同有效,但无法办理过户手续,风险依然存在


1、绿本小产权房转让合同有效。不同于违反规划、没有报建手续、没有取得房地产证的其他小产权房,涉案绿本房初期也属于违法建筑,但依据《亿万先生mr005市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》(简称《若干规定》)申报确权发证后,使用权即合法化,转让合同有效;


2、非法律和行政法规效力性强制性规范不能认定合同无效。《若干规定》虽然规定除市政府另有规定外,违法私房确认产权后不得买卖,但该禁止性规定并非法律和行政法规层级,且不属于效力性强制性规范,不能作为认定合同效力的依据;


3、绿本房不能过户的事实并不影响转让合同的效力。涉案房屋为绿本非市场商品房,房地产权登记部门不予办理过户登记行使的是行政管理职权,限制的是不动产物权的处分行为,只对引起房屋物权变动的合同能否继续履行构成影响,并不能影响对合同效力的判断;


4、合同具有相对性,连环合同后手合同效力与前手合同无关。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第九条规定,房屋连环买卖中,前手买卖合同被确认无效,不影响后手买卖合同的效力,涉案三份《私宅转让协议书》效力相互独立,即便第一手买家拖欠原告购房款,后手买家也不负有连带责任;


5、转让合同有效,购买依然有风险。虽然绿本小产权房转让合同有效,但是无法办理过户手续,房屋始终无法登记在买家名下,合同客观上无法全面履行完毕,拆迁时也会遇到障碍,建议还是谨慎购买;


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