法拍房不动产证上记载事项变动引发的法律问题

周争锋 发表于[2019-02-26]

      通过法拍方式取得的房产,以前在不动产权证书上有“权利人于某年某月某日通过拍卖取得。某年某月某日通过某某法院多少号《执行裁定书》、某某法院多少号《协助执行通知书》强制转移”的记载。
      所谓的权利人于某年某月某日通过拍卖取得,就是竞买人和法院签订《拍卖成交确认书》的日期。所谓某年某月某日通过某某法院多少号执行裁定书和协助执行通知书强制转移,也就是竞买人申请办理法拍房不动产证时,所持《执行裁定书》(即拍卖成交裁定书)的生成时间。
      昨天有网友发给我一个最新的不动产证书图片,上面显示只有裁定日期这一个记载事项。
      今天就亿万先生mr005法拍房不动产权证上记载事项的这个变化说点看法。
      先说下我的观点,实际上《拍卖成交确认书》的签订日期和竞买人收到《执行裁定书》(即拍卖成交裁定书)的时间,这两个时间都应该在不动产权证书上予以记载,目前不动产证书上只有执行裁定生成的时间这一个记载,是不严谨的作法。这个执行裁定生成的时间,在法律上没有特别的法律意义,他既不能作为竞买人的购房时间,也不能作为竞买人实际取得不动产物权的时间。
      一、网络竞买成功后,竞买人和法院签订《拍卖成交确认书》的时间,是区分竞买人契税按照首套或二套纳税的临界点,也是计算竞买人购房时间的一个重要依据。
     《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定, 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
      竞买人通过网络司法拍卖平台生成的《网络竞价成功确认书》,受拍卖标的物是不动产的影响,在竞买人和法院之间不直接形成有效的房屋买卖合同关系,主要是合同的形式不合法。依据《电子签名法》第三条的规定,涉及土地、房屋等不动产权益转让的,不能采用电子签名、数据电文的形式形成买卖合同关系,必须采用书面的方式。
      以前法院通过线下拍卖公司拍卖查封房,竞买人当天就可以和拍卖人签订《拍卖成交确认书》,而通过网络形式的竞买则需要在竞买成功后,按照《竞买须知》《竞买公告》,前往法院签署《拍卖成交确认书》,明确双方买卖合同关系的权利义务内容。此后竞买人需按时支付网拍成交价的余款,领取执行裁定书及拍卖款收款收据,办理拍卖标的物交付手续。
      二、《拍卖成交裁定书》也就是《执行裁定书》,依据我国《物权法》第二十八条的规定具有物权变动的直接法律效力,竞买人取得该裁定后,在法律上房产已经归他所有。竞买人依据《执行裁定书》到不动产登记中心申请办理不动产证书的时间,或不动产证书上记载的登记时间,这两个时间均不是其物权取得的准确时间。
      法院《执行裁定书》上的落款时间不是法律上竞买人的物权取得时间,竞买人收到《执行裁定书》的时间才是其取得物权的时间。在不动产权证书上应该记载的物权变动时间,准确的时间应该是民事裁定的生效时间。目前在不动产证书上只记载执行裁定时间,不能准确的反映物权取得的准确时间。法院《执行裁定书》虽然已经做出,但是迟迟没有送达,就一直还没有生效。执行裁定的生效时间,竞买人可以要求法院在《执行裁定书》上予以标注,或向法院索要一份《执行裁定书》的生效证明文件,在申请过户时一并提交给登记中心。
     《物权法》第二十八条: 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
     《物权法司法解释一》第七条: 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为《物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书
     《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百九十三条: 拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的,标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
     《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条:网络司法拍卖成交的,由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。
      准确地理解和区分法拍房的竞买人取得物权权利的时间,有重要的法律意义。亿万先生mr005市政府7.31限售政策中的”自取得不动产权利证书之日起3 年内禁止转让”,同亿万先生mr005市规土委7.31政策细则中的“商品住房自登记之日起3 年内不予办理转移登记”,对法拍房而言应该不适用,法拍房是特殊的房产交易类型,他的3年限售时间起点应该是竞买人收到《执行裁定书》的时间。
      三、不动产权证上只记载《执行裁定书》的生成时间,不记载《拍卖成交确认书》签订时间,也不记载竞买人收到《执行裁定书》的时间,实践中就难以正确区分竞买人缴纳契税的标准和购房时间。
      1.竞买人申请法拍房过户时契税是首套还是二套的问题。我3月1号法拍一套房子,法院裁定3月25号出的。我本来名下有一套房子,3月20号我过户掉了。4月1号我拿裁定书去过户,税务局是按照一套收契税,还是按照二套收契税?
      在以前不动产权证书上记载的有《拍卖成交确认书》的签订时间,依据契税条例的规定应是二套,现在只是记载执行裁定书的生成时间,估计很多登记中心是按照首套收税。各个区的登记中心是不是统一的标准,网友可以给我反馈下实践中如何操作的。
      2.法拍房出售时计算“满二”或“满五唯一”的购房时间问题。在法拍房不动产证书上,只记载执行裁定生成时间,从不动产权证书上是没办法看出来竞买人的购买时间。
      购房时间的起点一般以契税票填发日期或不动产权证书登记日期哪个在前为准。而根据《亿万先生mr005市地方税务局、亿万先生mr005市国土资源和房产管理局关于个人住房转让有关营业税问题的通知》深地税发[2005]374号的规定,住房购买时间确认问题,房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋时间;契税完税证明或契税免税批件上注明的时间均可作为其购买房屋时间。
      法拍房的购房时间应是按照竞买人和法院签订《拍卖成交确认书》的时间来计算,不动产权证书上若不体现该时间,不管是按照契税缴纳时间,或不动产权证书上的登记时间,或不动产权证书上注明的执行裁定时间,均在实际上推迟了竞买人购房时间的认定,对竞买人不利。我个人认为出现满二或满五唯一的争议时,出卖人可以向税务机关提出复议申请,因为不动产证书上记载的裁定时间的确不能作为购房时间的认定依据。
      ——周争锋2019年2月25日写于亿万先生mr005
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